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商住两用房到底在“忽悠”谁 你知道吗?

ok0911.com  发布:  来自:延安房产网  

  精装小户型、交通便利、LOFT户型、火热销售中、商住两用不限购,无论您是不是北京人均可购买。……打开手机,这样的售房短信接踵而至,走在大街上,这样的小广告随处可见。“随着调控的步步深入,住宅市场不断遭受来自各方面的重重压力,在当前楼市限购不断升级的严峻形势下,一些房企为了拓展生存空间,纷纷将目光转向了商业物业,并推出一些‘商住两用’房项目。”专业人士表示,随着“商住两用”项目的增多,其中的隐忧已经开始显现,值得引起各方关注。

  “商住两用”房出售成本高

  所谓商住两用,就是既能办公又可以居住的一种产品,是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。

  据了解,“商住两用”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同,配套设施不同,容积率及绿化、公共设施面积不同,安全级别不同,物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。比如,“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。对此,专业人士提醒:从投资置业的角度看,投资人出手这类物业或将承担巨大的出售成本。

  “这种房子不限购,也不受房贷限制,不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年,首付高一些,50%左右,且不能申请公积金贷款。”某商住两用房业主表示,“这样的房屋格局好,LOFT户型,很受年轻人青睐,花1万多元就可以把房子分成上下两层,上面住人,下面活动、休闲等,非常方便。买30平方米相当于买60平方米,很划算。”但该业主同时也表示,房子隔音效果不是很好。

  “我看了一些商住两用的房子,但是感觉房屋质量并不是很好,而且也不怎么划算。”最近准备买房的小李向记者表示,虽然自己此前曾倾心于LOFT户型的小资情调,但是在看了几次房后,还是打消了这个念头。据了解,很多商住两用房都打着买一送一的旗号,所谓买一送一其实就是常说的LOFT户型,如北京某商住两用房,建筑面积56平方米,却开出了195万元的总价,合3.5万多元每平方米,但由于是LOFT户型,在使用面积上大了近乎一倍,如此平均下来就显得较为划算,吸引了比较多的购房者。

  “商住两用”房生活成本高

  记者调查显示,商住两用房之所以日渐火热,究其原因还是不限购,不用看户籍也不用看纳税证明。购房人小李表示:“房屋格局好,LOFT户型,可以自己改成复式居住,总价位处于可以接受的水平。”对此,业内专家提醒,无论是置业者还是投资者,购置“商住两用”项目虽然可以规避楼市限购政策,但是其中还是隐藏着一定的风险,在置业之前一定要谨慎考虑,综合衡量。

  据专业人士介绍,首先商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准,远高于住宅项目,各种税费等也要高于普通住宅。虽然很多商住两用房在销售时承诺是民用的水电费标准,但也是偷偷摸摸不敢写入合同中,大部分“商住两用”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费,也就是表示购房者要承受较高的生活成本。此外商住两用房首付50%,远高于首套普通住宅的30%,贷款利率为普通住宅的1.1倍,贷款年限最多为10年。其次,商住两用房的产权一般只有40年或50年,根据《物权法》相关规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。“商住两用”房安全隐忧多

  商住两用房一般无法迁入户口,这意味着即使周边区域内有较好的教育资源,子女因户口不能迁入也无法就近入学。根据相关规定,非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施,例如学校、商业、居委会等,也就是说不会被强制配套幼儿园、学校,医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了业主生活、学习上的不便。目前大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计,一梯往往容纳很多住户,出入也很不方便,安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起,名为既可“商”也可“住”,实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上,许多业主发的帖子反映商户严重扰民,有的反映商户晚上营业时间结束太晚,有的反映光污染问题,很多商家晚上开的霓虹灯、广告牌、射灯等很扰民。这些都是置业者必须要考虑的问题。

  据相关资料显示,近年来在土地出让环节,地方政府考虑到配套设施的完善,单纯的住宅用地、商业用地越来越少,更多的是一种“综合搭配”出售,即在一块土地上既有住宅又有商业服务等。

  “公寓房五证齐全,只是表面上的合法。”全国政协委员、山东经济学院教授郭松海认为,如果认真追究,围绕居住设计的商业地产其实是在打政策的“擦边球”,是开发商的一种营销手段、广告策略。有专业人士指出,这是一种开发商规避风险的行为,在上世纪90年代初,深圳写字楼市场红极一时,放量激增后,市场迅速低迷,很多已经批复的商业物业被迫以商务公寓或酒店公寓的形式推出。

  “对于自由职业或者居家办公者,选择商住两用房是要慎之又慎。”专业人士提醒,因为这两种人的主要购买目的还是住,选择商住两用势必会受到“商”的干扰,并且很多公共部分的费用都要与“商”们平摊。对于建筑材料来说,商业楼的装修档次高,可燃物较多,电和天然气的用量较大,防火规范要比住宅严格,但是对于商住两用房,如果开发商对其规划用途报建的是住宅,并按住宅消防标准审核,这也将是一个巨大的隐患。

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